5 Respuestas

1. Edu

   25th Abril 2007 a las 9:02 am

   1

   Buen post, juan luis, muy interesante. Intentare dar mi opinion, yo tengo un punto de vista un poco distinto.

   (Empecemos por lo obvio y que tu también comentas en tu post: no somos adivinos…)

   Separemos “crisis o burbuja inmobiliaria”, de “crisis en bolsa de las inmobiliarias”. No es el mismo problema, aunque sea el mismo sector.

   Empiezo por lo segundo: una crisis en bolsa de las inmobiliarias es algo que sucederá seguro(personalmente creo que ya ha empezado) seguro. De momento ya hay una corrección de más de un 10% de media. A ver como evoluciona estos proximos dias.

   Notad que la mayoria de los bancos y cajas YA han vendido sus inmobiliarias participadas y sus carteras inmobiliarias a otros grupos, normalmente a empresas inmobiliarias con intencion de ejecutar una concentración en el sector via fusiones, y en algunos casos con intencion de salir a otros mercados internacionales “prometedores” a procurar repetir la experiencia. Un comentario final a este tema, normalmente en bolsas cotizan las constructoras-promotoras, que venden inmuebles de obra nueva.

   En cuanto a lo primero: Para una empresa dedicada a la intermediacion inmobiliaria que no cotice en bolsa, la “crisis” le vendrá si el volumen de transacciones en las que interviene (y de las que se saca su margen)decrece de sopetón, con lo que debera redimensionar su empresa a la baja y reducir sus costes en poco tiempo, con todo lo que esto implica de traumático para la empresa, sus personas y el sector en general.

   Un “pinchazo con explosion” sería por ejemplo un descenso de más del 30% de las transacciones de golpe, de un año para otro, junto con un descenso (me atrevo a decir) de un 20%-30% del precio medio de la vivienda. Y todo ello en 1 año. Pero los tres factores a la vez, no uno ni dos (volumen, precio y tiempo).

   Si esto no se da de modo conjunto, si el descenso se produce en varios años, o se reducen las transacciones pero no el precio, aunque sea de golpe, o baja el precio pero no las transacciones, entonces no creo que se deba hablar de pinchazo. Solo de ajuste, deshinchamiento o como lo llamemos.

   Creo que mandará el tipo de interés. El tipo de interés condicionará las hipotecas y el nivel de endeudamiento de las familias y de las empresas.

   Mientras sea soportable como gasto corriente el coste financiero, la gente con hipoteca en curso va a poder seguir pagando su casa, apretandose el cinturon. Si se hace insoportable, entonces se deberán hacer cambios legales urgentes en el tema hipotecario para que no se colapse la economia (reduccion del consumo de las familias por el alto endeudamiento) y por otro lado habra que salir al mercado para buscar una vivienda mas asequible de financiar.

   Os encaja lo que digo?

2. juanluis

   25th Abril 2007 a las 11:57 am

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   Si,claro que encaja.Porque todo es bastante logico, pese a ser tu vision y la mia todo suposiciones mas o menos fundadas.
   Y es evidente que no es lo mismo la burbuja inmobiliaria que el desplome de empresas inmobiliarias en bolsa, aunque si que hay una relacion mas o menos clara.Yo ya digo que esto es mas una señal o aviso que algo que tenga que ver con la burbuja inmobiliar.

   Y me recuerda a Terra, y todo lo que arrastró, pese a no tener tampoco que ver el sector nuevas tecnologias con las empresas que cotizan en bolsa de tecnologia.

   Desde luego, todos creo que prefeririamos un reajuste.Lo que no se si llegando a donde hemos llegado, esto será posible.

   Y lo del tipo de interes, recuerdo a un experto o politico, hace poco mas de un año decir que mientras no llegase el euribor a un 4% no habria mayores problemas.Que en 2007 como mucho llegaria a ese 4 y luego bajaria.
   Vamos casi por el 4.5% y subiendo…

3. Alberto

   25th Abril 2007 a las 1:29 pm

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   Yo creo que esto empieza a ser la punta del iceberg de un posible “Mal Holandés”:

   http://ariadnayelhilo.blogspot.com/2007/03/un-letal-golpe-de-suerte.html

4. juanluis

   25th Abril 2007 a las 2:07 pm

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   Mnnn….muy interesante la comparacion con el Mal Holandes, que desconocia.

   Y la verdad es que los holandeses nos llevan ventaja en estos de las burbujas y similares.
   Ya en su momento alguien comparó lo de Afinsa/Forum con la burbuja de los tulipanes del siglo XVII, aunque yo creo que se parece mas a nuestra inmobiliaria.

   Gente comprando cosas muy por encima de su valor, re-vendiendo incluso antes siquiera de empezar la construccion…

   http://en.wikipedia.org/wiki/Tulip_mania

5. Salvador

   25th Abril 2007 a las 8:35 pm

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   juanluis >>> Y me recuerda a Terra, y todo lo que arrastró, pese a no tener tampoco que ver el sector nuevas tecnologias con las empresas que cotizan en bolsa de tecnologia.

   Da igual el sector, el concepto es “la burbuja”. Ponga mi confianza en Solbes para que aguante bien el tirón que viene